コラム|不動産売却にかかる手数料について

不動産売却にかかる手数料について

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不動産売却にかかる手数料とは?
~1.仲介手数料~
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不動産売却の手数料は
以下のようなものがあります。

1.仲介手数料
2.土地の測量費用
3.司法書士への登記費用
4.全額繰上返済手数料

今回は1.仲介手数料について
簡単に説明します。

【仲介手数料】
売買代金が400万円超の場合
物件価格×3%+6万円 で計算できます。

課税業者の場合には、上記の金額に
消費税額をかけて算出します。

上記は速算式で、
正式には以下の方法で計算します。

200万円以下の部分 5%
200万円超から400万円以下の部分 4%
400万円超の部分 3%

【例】
物件価格200万円の場合 
200万円×5%=10万円 
消費税8%加算で108,000円

物件価格400万円の場合
200万円×5%+200万円×4%=18万円 消費税8%加算で
194,400円

物件価格3,000万円の場合
3,000万円×3%+6万円=96万円
消費税8%加算で
1,036,800円

物件価格1億円の場合
1億円×3%+6万円=306万円
消費税8%加算で
3,304,800円

となります。

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仲介手数料の計算方法を知っておく
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不動産売却にかかる手数料とは?
~2.土地の測量費用~
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不動産売却の手数料は
以下のようなものがあります。

1.仲介手数料
2.土地の測量費用
3.司法書士への登記費用
4.全額繰上返済手数料

今回は2.土地の測量費用について
簡単に説明します。

【土地の測量費用】
土地、または戸建てを
売却するときには測量費用が
かかることがあります。

測量というのは
土地の面積を調べるものです。

隣接地との境界を確定させて
土地の面積を明確にするために
行います。

測量費用は土地の面積や
土地の形によって異なりますが
100平米(30坪)程度で
50~100万円位はかかることが
多いように思います。

隣接地との境界が
はっきりとしていないと
土地を売却することが
難しいこともあります。

境界紛争といって
境界の位置について
揉めてしまい、土地の面積が
明確にすることができない状態です。

ちなみにマンションの場合には
測量費用はかからないことが
一般的です。


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一戸建て、土地の売却には
測量費用がかかることが多い
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不動産売却にかかる手数料とは?
~3.司法書士への登記費用~
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不動産売却の手数料は
以下のようなものがあります。

1.	仲介手数料
2.	土地の測量費用
3.	司法書士への登記費用
4.	全額繰上返済手数料

今回は3.司法書士への登記費用について
簡単に説明します。

【司法書士への登記費用】
次の2つの該当する場合のみ司法書士に依頼が必要です。

1.登記簿上に抵当権設定登記の
抹消が必要な場合

登記簿上に設定されて抵当権などが
設定されている場合には、
抹消手続きが必要です。

抵当権というのは住宅ローンなどを
借りるときに担保として設定されるものです。
返済が滞ったときに競売にかけて
代金を回収するために設定されます。

登録免許税は不動産1つにつき
1,000円なので、
土地1筆、建物1つであれば
2,000円になります。
司法書士に依頼すると
上記+1万円程度となるようです。

2.登記簿上の住所と現住所が異なる場合

登記簿上の住所と現住所が異なる
場合には、所有権移転を行うために
現住所に変更登記する必要があります。

なぜかというと、所有権移転登記に
必要な印鑑登録証明書と実印を
押印した委任状の住所をそろえる
必要があるからです。
そのため、現住所の住民票が必要
になります。

司法書士に依頼すると
5,000円~1万円程度のようです。

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売却の際にかかる
登記費用について把握する
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不動産売却にかかる手数料とは?
~4.全額繰上返済手数料~
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不動産売却の手数料は
以下のようなものがあります。

1.仲介手数料
2.土地の測量費用
3.司法書士への登記費用
4.全額繰上返済手数料

今回は4.全額繰上返済手数料について
簡単に説明します。

【全額繰上返済手数料】
住宅ローンの返済が残っている場合には
全額繰上返済が必要になります。

通常残債0円にしなければ
買主に物件を引き渡すことが
できないからです。

全額繰上返済の手数料は
金融機関によって異なります。

手数料0円のところから
31,500円、52,500円などいろいろです。

ノンバンク系の金融機関では、
全額繰上返済額の1.5%ほど
かかるケースもあります。 

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住宅ローンが残っているときには
全額繰上返済が必要
金融機関によって手数料が発生する
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不動産売却時にかかる税金とは?
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不動産を売却したときの
手取り額を知るためには税金負担の
有無を調べる必要があります。

不動産を売却して利益が発生した時に
税金がかかることがあります。
譲渡所得税ともいわれます。

譲渡所得 = 
譲渡収入 -(取得費+譲渡費用)

上記の計算で算出します。

譲渡収入は、
売却代金と固定資産税・都市計画税の
精算金の合計額です。

取得費は、以下のうち大きい金額を
いれます。

A.	今回売却した物件を購入した時の
売買代金と、購入時にかかった諸経費
を合計した金額から建物の原価償却費
を差し引いた金額

B.	譲渡収入金額の5%

過去の契約時の売買価格が記載されて
いる書類(売買契約書等)が残っていない
場合には、Bを採用する可能性が高く
なります。

譲渡所得が0円以下になっていれば
税金は発生しません。

譲渡所得が出ても、居住用財産の
3,000万円特別控除の特例等を適用
できれば税金額を少なくすることが
できます。 

※詳細については税務署や税理士に
確認が必要です。

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売却したときの手取り額を確認する
譲渡所得0円であれば
基本的に税金負担はない
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売却後の確定申告の手続きを知っておく
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○申告期限
不動産の取得・譲渡があった
翌年2月16日~3月15日

○申告先
住所地の税務署

○申告方法
直接税務署に提出するか、
郵送、e-Taxによる電子申告等

○申告時に提出する書式
税務署か国税庁のホームページから
ダウンロード可能

不動産売却によって譲渡益が発生した
場合で、各種税額控除を超えた分に
ついては原則として、確定申告と同じく
翌年2月16日~3月15日までに
税務署または銀行等で納税します。

ただし、確定申告を3月15日までに
提出して、確定申告の提出時に振替
納税の手続きを行った場合、4月15日
前後に指定の金融機関口座より自動
引き落としを行うことも可能です。

延納の手続きを行えば、2回に分けて
納付することもできます。

住民税については、市区町村の役所より
納付書が5月頃に送られてきますので、
分割(6月、8月、10月、1月)または
一括で納付します。 

売却によって損失が出た場合には
確定申告をする必要はありませんが
確定申告を行い損益通算等の方法で
他の税金負担を 少なくすることが
できることもあります。

※詳細については、税務署又は
税理士に確認が必要です。

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確定申告の時期、申告先を
把握しておく
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不動産売却にかかる税金とは?
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不動産売却にかかる税金として
以下の3つがあります。

1.	印紙税
2.	所得税・住民税
3.	登録免許税

1.印紙税
契約書に貼付します。
売買金額によって、印紙の代金が
異なります。

売買金額3000万円の場合は
契約書に貼付する印紙の額は
1万円です。

また契約書を買主、売主それぞれ
1部ずつ(計2部)にするか、
それとも一方が写しのみとして
計1部とするかで印紙の負担割合が
異なる場合があります。

・所得税・住民税
売却によって譲渡益が発生した場合
かつ各種税額控除を超えた金額に
ついて納付する必要があります。

・登録免許税
抵当権抹消をする際にかかる税金です。
一つの不動産につき1,000円となります。
20物件を超えると一律2万円となります。 

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不動産売却にかかる税金として
以下の3つがある。
(ア)	印紙税
(イ)	所得税・住民税
(ウ)	登録免許税
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不動産売却時に費用を支払うのはいつ?
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不動産売却時に費用を支払う時期を
あらかじめ知っておきましょう。

1.売り出し時
・リフォーム費用(クロスの張り替え等)
・クリーニング費用

2.契約時
・仲介手数料(半金)
・印紙代

3.決済時
・仲介手数料(最終金)
・印鑑証明書代

(ローンが残っている場合)
・繰上返済手数料
・抵当権抹消費用

(登記簿上の住所が実際と異なる場合)
・住民票取得代
・住所変更登記費用

4.確定申告
・売却により利益が出た場合、
所得税・住民税が発生します。
ただし、居住用の資産で要件を満たせば
3,000万円控除が受けられたり、
税金が軽減される場合があります。 

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不動産売却時に費用を支払う
タイミングをあらかじめ知っておく
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不動産売却時にかかる費用の項目
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不動産売却にかかる諸費用は
4つあります。

1、仲介手数料
成約した際に手数料がかかります。

2、税金
契約書に貼付する印紙代、売却により
利益が出た場合に所得税、住民税が
かかります。

3、ローン諸費用
ローンが残っている場合には
繰上返済手数料、抵当権抹消費用、
固定資産税評価証明書取得代、
司法書士への登記費用がかかります。

4、その他
売却のためのリフォーム費用、
引っ越し費用、印鑑登録証明書取得費用、
登記簿上の住所が実際と異なる場合には
住民票取得代、住所変更登記費用が
かかります。

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売却時にかかる諸費用を
把握しておきましょう。
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