コラム|不動産価格は妥当なのか?

不動産価格は妥当なのか?

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価格の妥当性は鑑定評価で出せるのか?
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(今回は長文です)

不動産鑑定評価について、
多くの方が大きな誤解をしています。

中古戸建てを買おうとされている方に
受けたいサービスについてアンケートを
とったところ次のような結果が出ました。
(FRK 社団法人 
不動産流通経営協会調べ)

1位 耐震診断
2位 建物検査
3位 白アリ検査
4位 不動産鑑定評価
・・・
ちなみにマンションの場合には

1位 建物検査
2位 専門家による税務相談
3位 耐震診断
4位 不動産鑑定評価
・・・
となっています。

この結果については、
色々突っ込みたいところですが
今回は「不動産鑑定評価」に
注目してみます。

皆さんは不動産鑑定評価について
どんなイメージを持っていますか?

おそらく
「不動産の適正な価格を
割り出してくれるもの」
と思っている方が多いのではないでしょうか。

「中古不動産の価格が不透明で
信頼できない」
「高く買わされてしまうのでは?」

不安に感じているからこそ、
不動産鑑定評価を受けたいと
考えるのかもしれません。

ここで私がお伝えしたいこととしては
多くの場合、残念ながら価格の妥当性は
不動産鑑定評価で判断することは
できないということです。

たとえば、
自分が所有しているマンションの一室で
不動産鑑定評価をしたら3000万円
だったとします。

しかし、
不動産会社で査定を受けてみたら
2500万円前後と言われた。

このようなケースで、
売れる可能性が高いのは
おそらく2500万円前後だと思います。

逆に、自分が買う側の立場のとき、
相場と同じ位で3000万円の物件が
あったのだけれど
不動産鑑定評価をしたら2500万円に
なったとします。

さて、売主さんは2500万円で
売却してくれるでしょうか?

通常は
「別に買わなくてもいいですよ。」
と言われて終わりです。

詳細な不動産鑑定評価を行うには、
売主側の協力がなければ
できないので現実的ではないでしょう。

そもそも不動産鑑定評価は
何のためにやるのかというと
金融機関の担保評価のため、
又は税金対策のためなどの
目的で行うケースがほとんどだと思います。

いくらまで融資をするか?
個人間の売買、法人間の売買において
税金の支払いが少なく妥当な価格は
いくらなのか?などです。

とはいえ、
不動産価格の妥当性は気になりますよね。
でも、通常のマイホーム購入や
売却においては鑑定評価を行う
必要はないと思います。

ちなみに、
不動産鑑定評価に払ってもよいと
思っている金額は6万5000円位だそうです。

(実際には15万円以上かかることが
 多いようです)

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通常のマイホーム購入や売却に
おいては鑑定評価を行う必要はない
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