不動産売却の基礎知識・
売却成功の秘訣

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不動産会社の選び方・費用・ポイント・流れ

大阪市で不動産査定・売却・買取をサポートする大阪市の不動産会社「だんらん住宅」です。このページでは、不動産売却の基礎知識や売却成功の秘訣についてご紹介します。不動産売却をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

不動産会社の選び方

売却をお考えのお客様へ
  • できるだけ早く売却したい……
  • できるだけ高額で売却したい……

不動産売却をする際には、できるだけ早期・高額での売却を希望されるでしょう。不動産取引では高額なお金が動くため、売却後に後悔しないよう心に余裕を持っておくことが重要です。ここからは、売却のパートナーである不動産会社を選ぶ際の注意点をご紹介します。

高額査定にご注意!

高額査定にご注意!

大手不動産業者の場合、不動産を査定して媒介契約を結ぶまでの担当者と、実際に販売を行う担当者とが異なるのが大半です。媒介契約を結ぶ担当者の中には、多くの契約を締結まで持っていくために、市場価格とはかけ離れた高額な査定を行うケースが報告されています。そうして販売担当者へとバトンタッチしますが、市場価格よりも高額で売り出されるので、いつまでたっても売れ残ってしまうおそれがあるのです。その後、販売担当者から価格変更を促され、値下げを繰り返しながら売れるまで待つことに……。結局売れるまでに何年もかかり、初めの金額よりも大幅に安い売価での取引になってしまうケースも報告されているのです。

サラリーマン感覚の社員のご注意!

サラリーマン感覚の社員のご注意!

不動産の売却に関しては、不動産会社選びよりも“誰に”依頼するのかが重要です。特に大手不動産会社の場合、社員はサラリーマン感覚で従事しているためか、不動産が売れようが売れまいが責任を感じることもなく、また責任をとることもありません。インターネットに広告を出して、問い合わせが来るのを待っている「待ちの姿勢」が多く見られるのはこのためです。中には、当社がお客様にご説明するため、大手の不動産会社が販売している物件について問い合わせても、「当社で売却します」という返答だけで資料を頂けないケースも。また「資料を送ります」と言われても一向に送られてこず、何度請求しても連絡さえ頂けない会社もあります。不動産選びの際は、お客様に寄り添って親身に対応してくれる「人」で選ぶのがポイントになるのです。

複数会社への媒介依頼にご注意!

複数会社への媒介依頼にご注意!

複数の不動産会社へ売却を依頼したほうが早く売れると思われがちですが、それは大きな落とし穴となります!複数の会社へ依頼すると複数の会社名で広告が出てくるため、購入希望者から「売れない物件だから広告が多いのかな」「たらいまわし物件なのかな」などと判断されてしまい、売却が成立しづらくなる場合があるのです。そのため、複数会社への媒介依頼には注意が必要です。

最低3社の訪問査定をご依頼してください!

「だんらん住宅」では、最低3社の訪問査定をご依頼をお願いしております。そして最後に当社を呼んで頂くようにご案内しております。他社様との明確な違いがお示ししますので、ご期待くださいませ。

販売実績のない会社にご注意!
  • 2018年度
  • 2019年度

販売実績のない会社にご注意!

販売実績が少ない会社には、売却の販売手法やノウハウが少ないため、非効率で多くの時間を費やす結果になる場合があります。当社では、代表自らが実際に売却できる査定額をご提示し、長年の実績や地元の販売経路などを最大限活用。責任を持って、早期売却を心がけた販売活動を行っております。お客様には誠意と情熱を持ってご対応させて頂いておりますので、不動産の売却はぜひ当社まで、安心してご依頼ください。

不動産売却時に必要な費用

売却にかかる諸費用

不動産を売却する際にはさまざまな諸費用が発生します。ここでは、一般的に必要となる諸費用についてご紹介します。なお、お客様の不動産売却に発生しそうなその他の諸費用に関しては、わかる範囲で事前にお伝え致します。

仲介手数料 売却の手続きがすべて完了した後、仲介業者(不動産会社等)に支払う手数料です。宅地建物取引業法によって定められた条件に従って、手数料を算出します。
印刷代 売買契約書に貼付する印刷代です。印刷代は、売買価格など契約書に記載する金額によって額が定めれられています。
登記料 不動産の名義を売主様から買主様へと変更する際に不動産登記としてかかる費用です。司法書士が手続きを行い、登録免許税と報酬を支払います。
なお、抵当権が設定されている場合には「抵当権抹消登記」、登記されている住所が現住所と異なる場合には「表示変更登記」など、状況に応じて必要になる登記が増えます。そのため、件数に応じて報酬額にも変化が生じます。
譲渡所得税 不動産売却額が、その不動産を取得したときに支払った金額を上回ることによって利益が生じた場合は、譲渡所得税の課税対象になります。また、所得時の金額が不明な場合には、売却価格の5%が所得金額とされます。
その他
  • 住民税
  • 必要に応じて(測量費、解体費、建物滅失登記費など)
仲介手数料の算出方法

不動産売却金額で異なる仲介手数料の算出方法についてご案内します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産売却金額 仲介手数料 計算方法
200万円以下 売却金額×5%+消費税
400万円以下 売却金額×4%+20,000円+消費税
400万円以上 売却金額×3%+60,000円+消費税

査定評価のポイント

査定で評価されるポイント

査定評価でチェックされている代表的なポイントについてご紹介します。

周辺環境 駅や学校、病院、商業施設などが近くにある場合、生活に便利な条件が揃っている物件として査定評価が高くなります。
日当たり 日当たりが良い物件は、評価が高くなる傾向にあります。
土地の方位 南面道路に接している土地や角地は人気が高くなっています。
土地の形 整形地の土地は、建物設計時の自由度が高くなるので人気です。
間口・幅員 最低4m以上、5~6mの道路に面していることが理想です。
状態 土地:不要物が撤去されていること
建物:管理が行き届いていること
社会的な状況 増税や地域の開発予定なども査定額を左右します。
中古住宅の査定評価UPのポイント

以下のポイントを確認しメンテンナスすることで、査定評価を高められる可能性があります。しかし、査定のために必ずお金を掛けて整備する必要はないため、具体的なメンテナンス内容については売却のご相談をお伺いする中で方向性を確認して決めていきます。

ニオイ 毎日生活している人は気付きにくいですが、生活臭やペット臭は気になるものです。清掃業者による消臭など、対策を検討してみましょう。
水回り キッチンやトイレ、お風呂、洗面所など水回りの状態は多くの方が気にします。しっかりとお手入れをしておきましょう。
インテリア インテリアが整えられた室内は、内談に来た方が購入後の生活をイメージしやすくなります。
悪条件

※=低評価とは限りません

狭小地 一般的には狭小地は不人気です。しかし、設計の工夫で快適な住空間を作ることは可能であり、また比較的安価で購入できるため若い世代のニーズとマッチします。
北向きの土地 日当たりが悪いので敬遠する方も多くいます。しかし、南側は外からの視線が気にならない庭やテラスなどを設けることも可能です。
道路から離れた土地
(進入路の土地)
進入路付きの土地(旗竿地など)の場合には、住居が奥まってしまうことから懸念されることはあります。しかし、「静か」「プライバシーが守られる」といったメリットから選ぶお客様もいます。

不動産売却までの流れ

売却のご相談
売却価格の適正査定や売出のタイミングなど、お客様に合わせてアドバイスをさせて頂きます。お電話やメールで、まずはお気軽にご相談ください。
不動産の査定
当社のスタッフが現地へお伺いし、不動産の現状を確認します。市場の流通性なども分析しながら、適正な査定価格のご提案を致します。
媒介契約の締結
当社からのご提案にご納得頂けましたら、媒介契約の締結を致します。媒介契約には種類もありますが、それぞれ丁寧にご説明させていただきますのでご安心ください。
売却活動
オープンハウスやチラシなど、不動産の早期売却に向けて積極的な広告活動を実施致します。
ご案内
購入を希望されるお客様からお問い合わせを受けた場合は、お客様に代理して魅力的な部分などをアピール致します。
経過報告・購入申込み
問い合わせの件数など売却活動の経過については定期的にご報告します。また、購入申込みを承った際には、できる限り早急にご連絡を差し上げます。
売買契約の締結
購入を希望されるお客様との条件交渉が完了し、双方に合意となれば不動産売買契約の締結を行います。この際に手付金のお支払いも行います。
お引渡し準備・各種手続き
お引渡しのための準備を行います。抵当権のローン残債がある場合には、金融機関と競技を行い、抹消手続きを行います。
お引渡し
売買契約で定めた引渡し日には、売主様と買主様が現地に揃って物件状態の最終確認を行います。
精算・所有権移転
お引渡しの最終段階として、買主様から売買代金を受け取った後に所有権の移転登記を行います。
確定申告
居住不動産には特別控除や事業用資金の買換えなどといった特例を受けられる場合があるため、翌年の3月中旬頃までに確定申告を行います。